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假设2020年出台房产税,中国房价将会大跌吗?

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假设2020年出台房产税,中国房价将会大跌吗?我们将从以下几个方面进行细致分析。

 

01、数据分析房产税的逻辑和原理

 

其实,数据是死,观点是活的,同一组数据有多个角度解释,如果没有投资逻辑,一昧迷信数据,无异于盲人摸象。虽说如此,还是有必要从数据上论证下房产税出台是否会引发降价抛售。基本逻辑:根据房产税意见稿的精神,接着统计一个具有代表性城市所有房产数量,然后分出一套、二套、三套及以上的比例,从而按比例征收税额,测试一下是否具备抛售的可能。

 

房产税“立法先行,充分授权,分步推进”。立法先行,可能在2020年前后立法;充分授权,即立法后具体执行由地方政府掌握,是地税,取代土地财政的。分步推进,我认为指第一步的重点征税对象是多套房和外地投资客。现在我们以上海为例进行数据分析,看看是否会引起抛售。

 

根据社会主义居者有其屋的一贯做法,假设几个原则:

 

1)保证老百姓安居乐业,豁免一定面积,比如人均豁免35平米或者多少,这部分免征。我国人民收入太低了,人均可支配收入不到美国的1/10,最高的上海人均可支配收入才6万左右,香港是15万。也就是大家本身都没多少可支配收入,家里没钱,硬收是收不上来的,否则会出大事。所以从收税现实性考虑,也得豁免一定面积。听高层的讲话,还会配合个税改革,很可能房产税能在个税前抵扣,这么算下来,估计大部分中等面积及以下的首套房不需要怎么交税。

 

2)第二套房不抛售,可以用租金抵掉房产税,即使中短期看不到什么现金流,但是仍然会持有第二套房,只要不是什么远郊区大户型,相信很多人不会抛售。因为自住一套,将来孩子成家了也要房子,所以不卖。

 

3)第三套会有惩罚税率,尤其是经济结构好税源足的一线城市,不依靠房地产和土地财政,更多倾向于解决社会民生问题,很可能对三套及以上收税。这样子,三套及以上的房产将会被逼进入市场,人们甚至会卖给亲友或代持,变成首套或者二套,从而躲避惩罚税率。

 

换言之,房子只要流转一次,卖给刚需首套自住者,它就躲避了房产税,并不会引起连锁反应式的抛售。这样资产很快就进入均衡状态,价格立马稳住,跌不下去的。房产税出台,短期跌是会跌一点,但是一旦稳住又会继续向上。这个就像现在很多城市出台限购、限售、加收增值税一样,一通猛揍,短期市场情绪波动一下,一旦3-6个月消化完毕,房价又继续调头上升。通胀不止,楼价无顶。相比连年不止的通胀,多交几万块税算什么呢?

 

人是趋利避害的动物,两害取其轻,最简单不过了。

 

02、以上海为例,分析房产税对楼价的冲击到底又多大

 

闲话不说,直接上数据:据统计,上海约有670万套产权住宅,280万套房改房,390万套商品住宅。2010年上海限购政策出台,对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。

 

上海楼市数据

 

换言之,2010年售出的120万套新增住宅都不属于三套及以上。计完2010年后的新增一手房,现在计二手房。2010年以来,上海共售出150多万套二手房,其中里面大概包含了40%历史上三套及三套以上的二手房,也就是60万套。换言之,这8年左右,有60万套挂一个人名下属于三套及三套以上的住房,流到了刚需手中,变成了首套或二套。

 

另外,上海大约有500万个户籍家庭,按照调查数据,65%的户籍家庭拥有自住房,按照这个估计,上海现在至少有330万个户籍家庭拥有住宅。常住家庭指的是虽然没有户籍,但是有正式纳税社保居住证的常住家庭,大约有300万户,据乐观统计25%拥有住宅,是75万套。670-120-60-330-75=85万套,也就说总数670万套,剔除首套住房数量,剩余的85万就是二套或三套及以上的。换言之,上海有85万人拥有两套或三套及以上的住房。85万套再剔除二套,剩下的就是属于征税范围的一个人名下有三套及以上的住宅。85万套里面,二套一定比三套及以上的多,因为三套及以上的人一定是二套,而二套的人不一定是三套及以上。85万里面,保守估计50万属于二套,那么三套及三套以上的就是:35万套。换言之,上海2000万人口中,有35万人有三套及以上的住房将来他们面临房产税的冲击。

 

那这个冲击有多大呢?首先看上海成交小周期,3-4年一个小周期。2020年被长期压抑的上海会有一个成交牛市。届时二手成交量应该超过2016年的37万套。因为新房供应越来越少了,现在供应的宅地有相当部分是租赁性质。

 

再估计2020年到来之前,有多少套三套及以上的住宅流转到刚需首套或二套的手中。2017年上海二手房成交量约15万套,仍然按40%是多套房抛出,即6万套,三年按20万套抛出估计,对不起,到了2020年,上海只有15万套属于一个人名下的三套及三套以上住房了。上海2000万人口,消化掉这15万住房,并且只要流转一次,去到刚需手中就免于征税,停止抛售,难么?上海尚且如此,只有180万商品房的深圳更就不足为惧了,其他二线三线不一而足。

 

其实在房产税出台之前,很多人会把三套及三套以上的住房卖给亲友或代持,从而规避税费。人是趋利避害,难道我们坐着等别人来收税么?不存在的

 

03、到底怎么看历年的政策调控?

 

可以说,房产税的冲击并没有想象中那么大。不信,我们回头看看政府为了稳住房价出台了多少政策:

 

历年“宏观调控”

 

1、营业税、所得税和土增税

2、针对开发商的土地和信贷收紧

3、7090小户型面积及差异化信贷

4、号称兴建大量经济适用房和保障房

5、限售、限贷、限购

6、房产税

 

房产税是涨房价的,一旦出台,房东集体涨价、涨租金,转移成本。本来一套房卖100万就可以赚钱了,现在政府要收10万的税,好了,我们一起卖110万,你不买,大把人排队等着。本来一套房一年放租3万元就够了,现在政府每年要收6000元持有税,好了,我们租金改为3.6万,集体涨价,哪里都涨,有钱就租,没钱住桥洞。

 

经济学上:成本是向弱势的一方转移的,这个是不变的规律。难道你真的以为房产税出台,房价大跌,然后全国皆大欢喜么?想太多了,过去二十多年每一次调控政府都没想过要把房价打压下去,稳住它不涨都已经不容易了。

 

世界上任何一个快速工业化的国家都伴随着长期的通胀和急速城市化,房价上涨是必然的经济现象,无论英国、美国还是韩国、中国香港等都经历过这个阶段,政府调控只是干扰了房价的短期波动,无法根本改变房价长期上涨的趋势,任何一个政党都没有能力把房价打压下去。

 

房产投资我们要相信市场而不是迷信政府,不然你是不可能赚大钱的,哪怕赚了也是因为运气,下一次运气不好的时候,可能会全部赔进去。如果真相信了政府,2010/2014年没有买房,最吃亏的就是你。资本是逐利的,不是说国家哪里需要资金它就去哪里,而是哪里回报大,它就去哪里,并且无论它开始去哪里,去了中小企业主也好,去了哪里都好,最终都会去到房地产。因为房产才是中国家庭财富的终极配置,无论中小企业主,还是谁赚了钱,都会买房。那我们提前把房子买好,将来卖给他们就把钱赚了。

 

 

同样的道理,钱无论最初在谁手里,最终都会流入聪明人的口袋。房价上涨是土地财政和经济发展的必然结果,是不可逆的。只要中国GDP还没回落到2%,城市化水平没达到70%,老龄化水平还不够高,房价都不会停下来。

 

通胀不止,楼价无顶,2020年后,我们继续涨。

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