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只有50万,如何在深圳做个有房人

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来了就是深圳人,在房价上涨的深圳,想要有个属于自己的小家并非易事,许多朋友想从租房的生活中安稳下来。

 

但有首付款只有50万、在深圳还没名额,如何在深圳安家?

 

一、买公寓合适吗?

 

没住宅名额,首先想到的是不限购不限贷的公寓。但是公寓首付5成,贷款最多10年,所以推算只能买总价100万的公寓。

 

这个价格目前可选择的不多,基本也只能选择一房的公寓。一家3口将就住下,或者买来出租,以后转手再换商品房。

 

公寓租金稳定,打理方便,

 

二手交易税费比较高

 

公寓优点:主要靠租金收益,也是红本商品房,必要时也能抵押,交通位置还可以适合上班族考虑。

 

缺点:大部分公寓不带学位、不能落户,再转手公寓的税费也比住宅高一些,升值比较一般。

买小产权靠谱嘛?

 

小产权交易灵活,还有机会博拆迁,

 

但风险不容小视

 

小产权一般都是全款,15年前还有好多5000元/平的。跟随商品房行情,在2016-2017年也有一轮较大的涨幅,现在价格也不低。

 

目前深圳带花园社区的小产权单价要2万左右,比如龙华的盛世江南。沙井这种比较多,看起来根本分辨不出是商品房还是小产权房。这种户型都比较大,总价算起来基本都要100万起。而独栋的电梯小产权单价也要1万出头,所以50万认真找,还是能买小2房。

 

小产权优点:可以兼顾深圳上下班,自己住的舒服,不用担心月供,或者用来出租,跑赢银行的定存利率还是可以。还能用来申请学位,积分要低一些,也有机会上公立学校。还有些人买旧改区域的一些旧小产权来投资博拆迁。

 

缺点:但是小产权的水很深,不熟悉的要慎重,确权有风险。交易不受法律保护,容易起纠纷,如果是违建还有被拆掉风险,还有一个劣势是交易要全款,金融抵押属性不强。而且有些自建的小产权质量、消防、电梯等配套的不可靠。

 

 这里特别提醒,不能改名的小产权不建议入手,像目前的二手军产房、还有少部分村委房,不能更名,这种确权风险大,未来也不好出手。深圳这么多小产权,大部分小产权房交易是签“合作建房协议”,把原始资料交给下家律师见证签字,然后物业那里更名。

实在不行买临深?

 

但套现转手不方便,房贷利率增加

 

临深能买一个更大面积的用来住家,改善居住质量,建议首选东莞。东莞房价在1.5-2万/平之间,长安、虎门、松山湖、风岗等片区房价超过2万/平。而且东莞的新房限购,二手房不限购,但是限售2年。目前东莞也实行“三价合一”,买二手税费增加。

 

其次是惠州。惠州不限购,但是限售3年。如果能家庭自住,或者附近上班还可以;如果是在福田南山上班,那么在大亚湾居住显然不太适合,交通不方便。

 

还有一个比较致命的缺点是,目前东莞和惠州的首套房贷利率,普遍都上浮20%,惠州部分银行上浮30%,利率折扣是长期伴随着房贷。对于购房者来说,成本增加明显,月供压力就比较大了。

 

临深优点:产权清晰能贷款,能买一个更大面积居家,随着人气增加、配套补齐,长期看升值比较稳定。

 

缺点:距离深圳较远,交通不方便,不能兼顾深圳上下班自住,目前利率上浮,月供成本增加不少。

 

占贷款名额,有贷款记录,以后再换深圳要首付5成。

综合分析:

 

有钱有名额优选住宅商品房,但是在没名额、而且资金比较少的情况下。

 

首付50万买公寓,安全可靠,但是只能买最小面积的一房,一家人住宅显然有点小,租金收益还比较不错,稳定不占名额,整体升值一般,对抗通胀还是可以的。现在利率上浮20-30%,利息增加明显,适合对房产不太熟悉的家庭,买来省事。

 

小产权交易转手灵活,但是行业水好深,有些面积缩水严重,还有一定确权风险。找懂行的人问清楚再买,首先村委楼或者有历史遗留证书的相对安全,已经有好多入住了,一般不会有强拆的风险,特别是找一些急卖的二手业主套现,还能找到性价比的盘。

 

临深附近能买更大面积住宅,红本商品房不用担心产权问题。但是深圳上班难兼顾住家,目前利率上浮20-30%,购房者月供压力大,转手和打理并不方便。

 

如果是你,你会怎么选?还有疑问,包括公寓税费、小产权避坑

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