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15年数据帮你洞穿历史,告诉你为什么深圳小产权房值得长期拥有!

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01、中国房价的终极宿命

曾经很多朋友问我:将来深圳、南京、成都、长沙、西安、昆明的房价会涨到多少?有顶吗?这些城市最终的宿命如何?

要回答这个问题,我们先来看看世界范围的房价增长变化。

美国曼哈顿传奇

上图是曼哈顿新上市的豪宅:One 57, 坐落在Billionaires Row, 每平米售价7.5万美元左右,最贵一套近1亿美元。

上图是美国老牌豪宅,公园大道740号

1971年,保险业巨头Saul Steinberg 以28.5万美元从小洛克菲勒第二任妻子Mary手中买了一套1800平米的房产。

到了2000年,黑石首席执行Schwarzman斥资3000万美元从Saul手中买走,此时大约1.6万美元每平米,创下了当时曼哈顿公寓售价之最。

2014年时,这栋楼另外一套被对冲基金经理Israel Englander以7130万美元买走。所以,大估计当年那套28.5万美元的房产今天应该价值8000万美元以上了吧?

分化现象:从1971年到现在,曼哈顿豪宅涨了8000/28.5=280倍,而同时期,全美套均从3万美元涨到30万美元,涨了10倍。

房价经过时间变迁,分化起来也是天地之别,可见中国未来深圳、北京、上海、广州等一线城市的房产收益可能一套顶三四线城市的十套。

这种宿命正在由预测变为现实,我们一起看看中国过去16年25座城市房价变迁史来印证一下。

上图是2002年至2017年中国各城市房价涨幅M2的关系,最上面粉色的曲线为M2增速曲线,各城市曲线图例在右侧。

2002年时相差不大的房价,走了16年之后,各城市之间出现了明显的分化。

而让我们感受最深的是2010年之后分化明显加速,大部分的三四线城市房价开始进入平滑曲线上涨,而一二线依然一骑绝尘,继续陡峭拉升,2018年各城市之间的房价格局基本形成。

在这个过程中,仅北京、上海、深圳、广州、厦门的房价从头止尾紧盯M2,尤其是北京(蓝色曲线)表现突出。

而处于末位的沈阳、昆明、乌市、贵阳、长春等,则大大落后于M2,严重跑输通货膨胀。

换言之,2002年深圳、上海房产从8000元涨到了现在的5万、6万,而沈阳、贵阳、昆明这些城市则从那时的3000元涨到了现在的1.2万,中间有漫长的年份房价一直趴着不涨。

这样的数据也符合人们的直观感受,例如沈阳、昆明、重庆,长沙、成都,本地人都说我们的房价过去十年都没怎么涨,怎么就这2年突然涨起来了?

深圳、上海、北京这些城市不是这样的,它们是年年都涨,只是分大涨小涨而已。

从这里看出三四线已经跑输大市,马太效应明显,好的城市会继续涨,差的城市除了货币洪水强刺激的年份涨一下,其余时间都是“垃圾时间”——房价趴着不动,回报有限。

曾经有个朋友跟我说:粤港澳大湾区背景下,深圳均价5.4万,隔壁中山均价1.6万,究竟是深圳翻倍容易,还是中山翻倍容易?肯定中山有潜力吧?

我听完差点儿在椅子上掉下来,扶正身体后,慢慢跟他说:做投资不是做乘法数学题,模式化思维害死人。你不能深圳从5.4万涨到10万之后继续涨,一路涨到均价15万以上,而中山1.6万涨到3万就很难涨得动了么?

事实就如上图所示,深圳一直没有停,而大部分城市已经涨幅趋缓,越来越涨不动了。

之所以这两三年,连沈阳、太原、兰州、乌鲁木齐这些城市也能涨起来,完全是货币刺激,它们只是“交易性行情”,并不具备长期投资潜力。因为从长期来看,这些城市一定会跑输一二线的深圳、北京、上海、杭州、南京等城市。

像这样的城市,只适合进去短炒,赚一波交易性行情就走人,卖掉再置换成一二线城市的优质资产,长期持有。

02、各城市房价分化背后的深层原因

要探寻城市房价分化的原因,就要抓住城市兴衰最关键的指标:人口

25城的常住人口变迁数据:

1)自2000年以来,25城共流入6974万人,这已经超过英国或者法国的总人口2000-2010年25城人口年均增长率2%,2010-2016年减缓至1.4%。

2)整体来看,人口增长比较多的城市是:北上广深+厦门天津合肥郑州+武汉成都+南京杭州,这些城市也是目前房价涨幅比较大的城市。

3)分段来看,2010年以来,人口增速比较高的是:北广深+厦天合郑+武汉石家庄长沙成都重庆,年均增长率都超过了1.7%,重庆增长的人口应该都在主城区,年增超过1.7%了,属于人口持续高速流入。

为什么有的城市人口增速高而房价增速不高,而有的城市人口增速一般但房价增速高?

因为还有供应侧,一旦供应超过需求,房子就是普通商品,而供需紧张的房子,才会体现出金融属性,具有增值保值功能。

所以房价上涨不完全受人口增减决定,有些城市人口流入少,但是城市多山地江河面积狭窄,土地供应少,房价一样涨得很厉害。

投资逻辑:人口决定涨不涨,供需矛盾决定涨多少,调控政策决定涨价时刻。

那我们再来看看各城市的新增供应情况

15年来各城市商品住宅销售表:

1)人口不增长,即使供应不大,房价也不涨,人口增长,即使供应大,房价也会涨,只是涨幅受限。人口是首要因素,人口决定涨不涨。

2)人口增速高,但房价涨幅并不太高的代表主要是长沙成都重庆,整个重庆市人口增速不高,但主城人口增速挺高,重庆应该看成一个小省,主城是省会。这几个城市的主要特点都是供应量大。

3)人口增速并非最高,但是房价涨幅最高的是天津石家庄,人口增速一般,但房价涨幅也不低的是济南福州,这几个也有一个共同特点,那就是供应量不大。以福州、厦门为例,我们都知道这两座城市是面积狭窄,路桥隧道分割城市组团,碎片化发展的城市,供应极为有限。

所以,人口决定涨不涨,供应决定涨多少。

关于经济增长不错,人口增速也不错的城市,房价如何?

深圳和重庆是两个典型例子,深圳供应非常少,重庆供应非常多,在此产生了两种模式。

深圳是香港模式,那就是“边际需求远远大于边际供应”,只要是个地上建筑物,无论商品房还是小产权,都是香饽饽,深圳每一寸土地都浸润着资本。

一线城市就是这种类型,供应太少,收入高的人群需求还没被满足呢,更别提低收入的人了,所以,这些城市的房价是以高收入人群的收入定价的,换言之,只要通胀不止,这些城市的房价是无顶的,它们会像曼哈顿、香港半山别墅、伦敦的房产一样,持续上涨,永无顶点。

其余城市,都处于深圳和重庆之间,也就是说处于“一线模式”和“三四线模式”之间。

投资建议:

1)2010年之前,北上深房价对M2的追随比较紧密;2010年之后,可以看成一个周期,就是房价在与M2背离几年之后,一举跳涨追上它。总体而言,北上深房价还是要追M2的,或早或晚,这是供应不足导致的房产金融属性。

为什么房价不是平缓上涨,而是每隔几年就跳涨?

因为有宏观调控,有限购,不满社保不能买等等,人为干扰了价格上涨平滑曲线,于是就出现了“阶梯跳涨”现象。

这就是所谓的“调控决定涨价时刻”。

每当经济乏力就要刺激楼市提振经济,调控一放松,该涨的马上就涨,政策就是楼价的G点,只要放开,分分钟高潮。

下一次大涨在2022年前后,感谢国家宏观调控,给了我们喘息的时间,这几年攒够首付,搞好社保户口,洪水一开闸,马上冲进去捞一波,赚个一两百万。

2)房产投资最不需要投机,因为大都市的房产自带很好的增值保值属性。

我们都知道,在商品房供应过剩的三四线城市,房产是商品;在供应严重不足的一二线城市,房产是金融品。

一二线城市的房价长期来看是保持上涨趋势的,这就是它的投资价值。只有涨跌不定的行当才需要投机,例如股市。而负和的市场就需要赌博了,例如P2P,你赌他不会跑路,他赌不会那么快出事,再捞一笔就走人,结果崩盘,双输负和游戏over。

3)至于昆明、太原、沈阳这些城市短期持有,赚一波交易行情就走。

大仓还是得放在一二线城市,余钱再拿去三四线打游击,注意资金利用效率,买对一座城市就是一个阶层。2013年,深圳有两兄弟做电子元器件赚了大钱,后来哥哥回长沙盖房子,潇洒自在;弟弟在深圳宝安买了一套房,苦逼交月供。到了2015年中,弟弟的房子翻了一倍多,净赚近500万,然后他又裂变买了一套,而他哥哥只能在长沙望楼兴叹。

03、这样买买买会不会有问题?

曾经有一位朋友振振有词地跟我说:世界上没有一直上涨的资产,你想得这么美好,太危险了。

我听完之后,把手里的茶杯往桌上轻轻一放,然后慢慢地说:是,世界上没有一直上涨的资产,可是如果知道深圳、北京的房价从1万涨到10万,然后它就不涨了,难道你会放弃它们从1万涨到9万的历史性行情吗?模式化思维害死人

世界上没有一直上涨的资产,判断买卖时刻本来就是投资者的基本技能,它涨的时候;你买;不涨的时候,你卖不就完了?模式化思维害死人,你不会变通的么?

如果连判断涨跌的自信都没有,那说明你真的不适合投资。

再说,你只需要吃到它那一段上涨的行情就够了,不需要它一直涨的。模式化思维害死人,谁说只有一直涨的资产才值得买?要一直涨才值得买,按你这么说,这世界就没有值得投资的东西,哪怕巴菲特也是一个蠢货。

当下中国楼市浮世绘:

不买房的人总能找到各种理由说服自己不买,例如特朗普贸易战、房产税、30年后人口老龄化、国家调控投资获利一去不复返等等。

买房的人则想尽办法到处筹资,搞户口,因为他们洞察了中国楼市上涨的底层逻辑,有坚定的信念。

在这个时代,只有那些没有本钱的人才需要早起晚归,拼命折腾,积攒第一桶金;而如果你有了原始资本,还折腾干嘛呢?

买一二线城市的房产就对了。

记住,投资是有钱人的最后一个工作,不会投资的人永远都实现不了财富自由,因为他一旦停止工作就没有了收入。

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