一周三大利空政策！黑云压城！房子还能买吗？

如果过去十几年你亲身经历过三轮楼市涨跌周期，对这种新闻你就很淡定了，这不是之前就有的新闻么？阳光之下并无新事。千万别盼望国家来救你，该买的就买，也不要想着楼价暴跌你可以抄底。这类新闻唯一的作用就是：安抚民众大家都在演戏，你如果当真，那就输了。楼价长期看是持续上涨的，而每次它回调的时候正是你买入的机会。楼价跌了，你不买；涨了，你又嫌贵，那你什么时候买？

2014年开始的这一轮牛市十分诡异，是彻彻底底的政策市。按照正常的市场节奏，下行的经济面加上高企的库存，全国楼市的补涨行情最多也就3成的涨幅，就像2013年一线城市那波行情一样。可是说好的稳健货币政策，变成了6次降准和5次降息，再加上棚改、降税和放松限贷，一系列组合拳让全国楼市平均翻倍，这种级别的行情，上一次还是将近10年前次贷危机时4万亿刺激才看到。

有意思的是，从2016年开始的调控打压，再一次展现了政策的强势，限购、限贷延长自不用说，新发明的限售、限离（婚），就是要把楼市拍在地板上。曾经一度，我以为“发挥市场经济调节作用”是认真的，现在看来，一如既往，楼市的重心依然在政策上。

这几周，小编一直在观察各主要一、二线城市的基本数据。别看二线城市正在慢慢走下坡路，量跌价稳，其实一线城市并没有那么差，特别是深圳，它最早吃到5年限购调控打压，从2016年3月开始率先调整，经过二年的市场调节，今年深圳的成交量已经基本恢复到平常年度水平。我从合作的深圳买房顾问那边了解到，这几个月深圳买盘一直是稳中有升的。克而瑞的数据也证实这一点。

另一边，深圳近几年的供地情况，简直是少得可怜，关内已经几年没有新增土地供应，拍出来的地都是在遥远的坪山。再加上深圳每年新增几十万的落户人口，这妥妥是一波行情的前奏啊。顺便说下，成交量回暖+供地稀缺的情况在北京、上海也都存在，他们也有补涨需要，只不过北京、上海人口增长数字没有深圳那么漂亮而已，会更晚一些启动。上周，看到货币宽松，抵押贷款利率下调，让人有了加快建仓的想法。

然后，市场永远是没有办法预判的，一周三大政策出齐，楼市再次笼罩在乌云之中。

一是新华社先喊话，4天连发4篇楼市文章，标题分别为“严格把‘房住不炒’落到实处”、“精准出击巩固调控成果”、“莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地”、“做好地价房价联动调控的大文章”，光看标题就明白文章内容了，新华社是官媒，代表官方表态。

二是等待已久的政治局会议终于落幕，定调下半年经济政策，里面罕见地指出，“坚决遏制房价上涨”。政治局会议规格很高，在全国房价已经基本得到控制的大前提下，还是明确提出防止房价上涨，这说明官方决心很大。

三是深圳出台了史上最严调控，包括公司限购，商住限售5年，住宅限售3年（这条最要命），离婚2年内有贷款记录按7成首付算（打击婚票）。

前二条利空只是宏观意义上的指导，定了方向，并未有实质行动，尚给人一丝喘息和期待。第三条深圳调控升级，才是真真切切的打击。深圳一跃成为全国楼市调控最严城市，和北京持平。深圳楼市终于未能幸免，告别自由主义市场经济时代。

深圳这个城市很另类，它和中国绝大部分的城市不一样，它没有北京的权威，没有上海的洋气，没有广州的舒怡，没有杭州的灵气，可是它拥有中国最多的自由和活力。每个新到深圳的人都被深圳的能量所折服，在这里马路上，都是黑压压的年轻人，走路飞快，五湖四海的口音和闷热的天气夹杂在一起，空气里都弥漫着任性和热情的味道。可能是临近香港的原因，深圳人崇尚自由主义。市场经济和创新精神，印在这个城市的每个角落。人们讨论一个新生事物，不会有北上广怕权威、怕合规的拘束，只要能赚钱，就敢干。野路子的深圳，恰恰是中国楼市里最自由的市场。

毕竟也是中国的一线城市，深圳也少不了调控的条条框框，可是深圳人有更多破解之道。限购，有灵活的落户政策。限贷，有中国最发达的抵押贷款和民间金融市场。高税费，深圳是最晚取消三价合一的大城市，享受了很多年的避税优势。这里还有全国最发达的婚票和代持市场。所以过去多年，中国楼市的每一轮大行情大多从深圳起步。当然每一轮行情回调，深圳也跌的最惨，都有炒房客跳楼的消息。成也好，败也好。自由市场，愿赌服输，这个城市用胜者荣耀市场经济，用败者做投资者教育。

可是事情终究有了变化！从今年起，深圳在调控上做了很多补漏，先是三价合一实施，二手税费大幅上升，直接导致了深圳2018年行情结束。这一次限售三年的实施，我预估深圳2019年也没有行情了。这四个政策里，公司限购是跟进上海的政策，并无新意。商住限售5年也问题不大。

最让人头疼的是住宅限售3年，这是个要命的政策。刚说了，深圳的打法是抵押贷款玩的很大。限售3年，直接破了快进快出的短线炒作。也顺带废掉了全款买入后再做抵押融资的打法，本来通过这种做法，一般能融到6成贷款，通常是用来破解限贷高首付情况。现在限售来了，虽然限售不影响银行拍卖，但是限售会影响借款人在没钱情况下的卖房能力，等于银行少了在出现坏账前，让借款人主动处置房产的能力。银行对于这种有瑕疵的抵押物，一般不会受理的。银行不会再接受限售房的抵押登记后，将会彻底冻结住深圳房产买卖和抵押的流动性，深圳房子成交量会大减，缩量情况下，是没有涨价行情的。

限离，废掉了婚票市场。以前深圳，是可以让婚票结婚后，直接写买房人名字的，买房人没有贷款记录的，甚至还能做首房首贷。这一把调控下来，如果婚票之前帮助买房人贷出按揭，那这张婚票下次就不能再按揭了，价值大减。

这次调控是深圳在房价没有大涨的情况下，主动选择政策升级，这和以往深圳对调控保持隐忍，对市场经济保持扶持的思路有了很大变化，自由市场的灯塔正在熄灭。以往历次调控里，北京是急先锋和冤大头，上海跟着北京，用简配版的政策调控。比如北京至今严格执行个人出售住房，按照20%差额征收个人所得税，上海没有跟进。深圳是跟随上海的政策，用更低配版的政策调控，比如前面说的诸多破解方法。深圳历来对调控不是那么感兴趣的，一心一意铺在抓经济上，所以才有了第四个一线城市。今年以来深圳成交量大涨，房价并没有大涨，但深圳政府依然启动了强力调控，全国楼市全部纳入政策市范围