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一周三大利空政策!黑云压城!房子还能买吗?

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如果过去十几年你亲身经历过三轮楼市涨跌周期,对这种新闻你就很淡定了,这不是之前就有的新闻么?阳光之下并无新事。千万别盼望国家来救你,该买的就买,也不要想着楼价暴跌你可以抄底。这类新闻唯一的作用就是:安抚民众大家都在演戏,你如果当真,那就输了。楼价长期看是持续上涨的,而每次它回调的时候正是你买入的机会。楼价跌了,你不买;涨了,你又嫌贵,那你什么时候买?

 

2014年开始的这一轮牛市十分诡异,是彻彻底底的政策市。按照正常的市场节奏,下行的经济面加上高企的库存,全国楼市的补涨行情最多也就3成的涨幅,就像2013年一线城市那波行情一样。可是说好的稳健货币政策,变成了6次降准和5次降息,再加上棚改、降税和放松限贷,一系列组合拳让全国楼市平均翻倍,这种级别的行情,上一次还是将近10年前次贷危机时4万亿刺激才看到。

 

有意思的是,从2016年开始的调控打压,再一次展现了政策的强势,限购、限贷延长自不用说,新发明的限售、限离(婚),就是要把楼市拍在地板上。曾经一度,我以为“发挥市场经济调节作用”是认真的,现在看来,一如既往,楼市的重心依然在政策上。

 

这几周,小编一直在观察各主要一、二线城市的基本数据。别看二线城市正在慢慢走下坡路,量跌价稳,其实一线城市并没有那么差,特别是深圳,它最早吃到5年限购调控打压,从2016年3月开始率先调整,经过二年的市场调节,今年深圳的成交量已经基本恢复到平常年度水平。我从合作的深圳买房顾问那边了解到,这几个月深圳买盘一直是稳中有升的。克而瑞的数据也证实这一点。

 

另一边,深圳近几年的供地情况,简直是少得可怜,关内已经几年没有新增土地供应,拍出来的地都是在遥远的坪山。再加上深圳每年新增几十万的落户人口,这妥妥是一波行情的前奏啊。顺便说下,成交量回暖+供地稀缺的情况在北京、上海也都存在,他们也有补涨需要,只不过北京、上海人口增长数字没有深圳那么漂亮而已,会更晚一些启动。上周,看到货币宽松,抵押贷款利率下调,让人有了加快建仓的想法。

 

然后,市场永远是没有办法预判的,一周三大政策出齐,楼市再次笼罩在乌云之中。

 

一是新华社先喊话,4天连发4篇楼市文章,标题分别为“严格把‘房住不炒’落到实处”、“精准出击巩固调控成果”、“莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地”、“做好地价房价联动调控的大文章”,光看标题就明白文章内容了,新华社是官媒,代表官方表态。

 

二是等待已久的政治局会议终于落幕,定调下半年经济政策,里面罕见地指出,“坚决遏制房价上涨”。政治局会议规格很高,在全国房价已经基本得到控制的大前提下,还是明确提出防止房价上涨,这说明官方决心很大。

 

三是深圳出台了史上最严调控,包括公司限购,商住限售5年,住宅限售3年(这条最要命),离婚2年内有贷款记录按7成首付算(打击婚票)。

 

前二条利空只是宏观意义上的指导,定了方向,并未有实质行动,尚给人一丝喘息和期待。第三条深圳调控升级,才是真真切切的打击。深圳一跃成为全国楼市调控最严城市,和北京持平。深圳楼市终于未能幸免,告别自由主义市场经济时代。

 

深圳这个城市很另类,它和中国绝大部分的城市不一样,它没有北京的权威,没有上海的洋气,没有广州的舒怡,没有杭州的灵气,可是它拥有中国最多的自由和活力。每个新到深圳的人都被深圳的能量所折服,在这里马路上,都是黑压压的年轻人,走路飞快,五湖四海的口音和闷热的天气夹杂在一起,空气里都弥漫着任性和热情的味道。可能是临近香港的原因,深圳人崇尚自由主义。市场经济和创新精神,印在这个城市的每个角落。人们讨论一个新生事物,不会有北上广怕权威、怕合规的拘束,只要能赚钱,就敢干。野路子的深圳,恰恰是中国楼市里最自由的市场。

 

毕竟也是中国的一线城市,深圳也少不了调控的条条框框,可是深圳人有更多破解之道。限购,有灵活的落户政策。限贷,有中国最发达的抵押贷款和民间金融市场。高税费,深圳是最晚取消三价合一的大城市,享受了很多年的避税优势。这里还有全国最发达的婚票和代持市场。所以过去多年,中国楼市的每一轮大行情大多从深圳起步。当然每一轮行情回调,深圳也跌的最惨,都有炒房客跳楼的消息。成也好,败也好。自由市场,愿赌服输,这个城市用胜者荣耀市场经济,用败者做投资者教育。

 

可是事情终究有了变化!从今年起,深圳在调控上做了很多补漏,先是三价合一实施,二手税费大幅上升,直接导致了深圳2018年行情结束。这一次限售三年的实施,我预估深圳2019年也没有行情了。这四个政策里,公司限购是跟进上海的政策,并无新意。商住限售5年也问题不大。

 

最让人头疼的是住宅限售3年,这是个要命的政策。刚说了,深圳的打法是抵押贷款玩的很大。限售3年,直接破了快进快出的短线炒作。也顺带废掉了全款买入后再做抵押融资的打法,本来通过这种做法,一般能融到6成贷款,通常是用来破解限贷高首付情况。现在限售来了,虽然限售不影响银行拍卖,但是限售会影响借款人在没钱情况下的卖房能力,等于银行少了在出现坏账前,让借款人主动处置房产的能力。银行对于这种有瑕疵的抵押物,一般不会受理的。银行不会再接受限售房的抵押登记后,将会彻底冻结住深圳房产买卖和抵押的流动性,深圳房子成交量会大减,缩量情况下,是没有涨价行情的。

 

限离,废掉了婚票市场。以前深圳,是可以让婚票结婚后,直接写买房人名字的,买房人没有贷款记录的,甚至还能做首房首贷。这一把调控下来,如果婚票之前帮助买房人贷出按揭,那这张婚票下次就不能再按揭了,价值大减。

 

这次调控是深圳在房价没有大涨的情况下,主动选择政策升级,这和以往深圳对调控保持隐忍,对市场经济保持扶持的思路有了很大变化,自由市场的灯塔正在熄灭。以往历次调控里,北京是急先锋和冤大头,上海跟着北京,用简配版的政策调控。比如北京至今严格执行个人出售住房,按照20%差额征收个人所得税,上海没有跟进。深圳是跟随上海的政策,用更低配版的政策调控,比如前面说的诸多破解方法。深圳历来对调控不是那么感兴趣的,一心一意铺在抓经济上,所以才有了第四个一线城市。今年以来深圳成交量大涨,房价并没有大涨,但深圳政府依然启动了强力调控,全国楼市全部纳入政策市范围

 

目前深圳和北京是一线城市里调控最严格的城市,北京有20%的个税,深圳有限售3年,都是买房人的大忌讳。深圳的主动作为,让上海政府很难堪。上海这几个月平均二手成交都在1.6万套,已经超过了去年同期1.3万套20%,市场是温和回暖的,再加上抵押利率实质降低,如果上海不出政策,上海极有可能在明年3月左右迎来一波小行情(10%-30%)。但是现在三大利空袭来,无论是中央还是地方政府都已经表态了,房价是绝无可能再涨的。这样的大环境下,我们对后市挺悲观的,就算现在上海不跟进政策,只要上海有实质涨价(二手房上涨10%),立马会遭到限售调控。考虑到限售三年,请神容易送神难,宁愿上海不要涨价,也不要吃到限售调控,等过了风头再说。 
 当前大环境下,2018年全国没有任何一个城市有大机会,一线继续筑底,二线处于牛市尾声。到2019年,上海可能会成为新一轮牛市的龙头,这个现在还不好说,要看那时候的政策,楼市正在进入一、二年的僵持期。现阶段的投资需求的操作方向是,优化信贷配置,降低不必要的负债比例,如果有折扣率深至8到9折的真笋盘可以入,否则不如静下心来等待。过早融资买入市场价的盘,会让财务成本吞噬利润的。如果是刚需,真心看中,不在意涨幅,趁现在调控没到你那里,赶紧网签。如果态度暧昧,可买可不买的那种改善,那就干脆放弃交易吧。现在都不那么坚定,买入后吃到调控政策,一定会后悔的。

 

最后说说长远走势,近期那么多利空,都是短线政策,以打压需求为主,没有涉及到增加土地供应。这意味着城市居住用地紧张的根本矛盾,依然没有解决。现在的强力压制,只是暂时压住了楼市的冲动。等到过几年,市场对政策产生耐药性,供给缺失的问题还是会暴露出来,我们对楼市短期看得悲观一些,对长期看好的预期依然保持不变。顶过这一二年,前途还是光明的。

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