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数亿千万计的小产权房转正路在何方?

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  最近,李三元很忙。

  李三元,是北京通州一个宣称“占有全区50%小产权房业务”的中介公司经纪人。10月底的一天,他用略带生疏且磕巴的表述,不止一次把手机屏幕上大段的新闻夹杂上自己的理解念给买房人:“赋予农民集体土地转让权……允许农村集体土地进入非农市场……小产权房补缴土地出让金……”,“你看,农村集体用地入市要放开了,小产权房转正是迟早的事。”

  李三元口中的政策,是作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心(以下简称国研中心)近日公布的简称“383方案”的改革设想。方案不少地方“尺度”很大,尤其“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场”,“已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”的提法,更引发公众对新一轮土地改革和小产权房转正的诸多猜测。

  一位参与农村经济顶层设计的人士透露,舆论近日热炒的“383方案”是国研中心去年开始研究的一个课题,本来准备要出书。如今这个时间点披露,让市场对该书中涉及的改革内容生起极大兴趣。

  综合多方信息,新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地。上述人士透露,目前不少地方官员都等着农村集体土地入市,甚至连拿地计划都已做好,但实际农民集体土地入市很难一下全面放开。十八届三中全会上,更有可能把农地入市政策边界描绘出来,真正的操作方向仍要等中央农村工作会议及明年相关的农村工作文件。目前,土地制度改革的首要任务是做好农村土地确权工作,这一步走扎实,谈农村集体用地流转上市、小产权房问题更现实。

  农村土地确权,集体建设土地入市,小产权房开往彻底合法化的列车,似乎还要再经过前面漫长的两站,才能真正迎来它的春天。

  转正躁动

  北京市通州区张家湾镇,这里因北京最大的小产权房社区——太玉园而闻名。如今,除了太玉园,月亮湾晓镇、环湖小镇等数个大体量小产权社区也纷纷崛起。一群依靠小产权房谋利的中介机构,也在附近扎根。

  在通州梨园一家主做小产权房业务的中介公司里,22岁的李三元,已经算是老人。按李三元的说法,之前门店一个月才成交30套小产权房,从10月27日到29日,三天就成交了10套。张家湾的小产权房价原来是按月涨,现在按天涨。一个客户就因犹豫了一下,看中的房源当天就卖出去了,结果只能第二天多掏7万元买同户型房源。好房源更是多个买房人一起抢,“一个看完后不买,立马让他走人,换下一个进来。”

  小产权房成交的突然暴涨,在李三元看来,是因为敏感的买房人已经注意到小产权房“转正”的利好消息。

  小产权房是在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  也因此,国家一直明令禁止小产权房交易。但围绕小产权房的利益链条早已形成:以通州区张家湾镇为例,在这里买小产权的二手房,不限制户口、户型,买家除给房东房款外,只需给村委会过户费6万,给中介总房款2.5%的服务费。因中介业务员和村委会人员已极为熟络,整套交易手续,从掏钱到换房本半天就能办完。李三元有时会羡慕附近的村里人。在他的脑海里,一次过户费6万,如果几千、几万套小产权房,单过户费一项就有数千万收入,很多村子就是靠小产权发了家,“富村村长开奥迪,穷村村长开帕萨特”。

  现在,李三元的手机里还保存着10月27日的新闻:中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。在集体建设用地入市交易的架构下,对已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金,妥善解决这一历史遗留问题。

  李三元将上述方案更新为自己的销售法宝,一遍遍地将手机内容向不同购房者展示,述说着小产权房转正的希望:以前都说小产权不合法,现在农村集体建设用地要入市,小产权房就能转成大产权了。目前张家湾小产权均价8000-9000元/平方米,与通州核心区大产权房价差一万多,肯定都来抢小产权房。“现在小产权房出一个卖一个,这两天抢疯了。”而在深圳,对小产权房感兴趣的人们,对一个名为“深圳小产权网”的网站并不陌生。形形色色的小产权项目广告,似乎也彰显着深圳小产权房市场的繁荣。

  位于深圳沙井松岗的星辰城市花园,共2800户房源,提供由一居室到四居室不等的户型,起价5500元,除不限制户籍外,还可以做首付5成,还款5年的贷款。销售员林先生表示,“如果有意向,周末就赶紧过来看,开发商与村委因为看到小产权房要转正的消息,协商下个礼拜开始每平方米涨500元。”另一小产权房社区金湖雅苑,也计划在周末每平方米上涨500元。

  遗留问题

  小产权房市场沸腾背后,是长期笼罩在现存小产权房身上的“清理”危机。

  今年5月,在朋友购买后的极力推荐,再加上听闻某地产大鳄旗下地产公司高管在小区买了多套房产,萧振华与丈夫家花光了所有积蓄,在通州区张家湾镇环湖小镇项目花90多万元买了一套130平方米的小产权房。在与项目所属的西定福庄村村委会签订的合同中,还专门约定:如将来房子遇到拆迁、拆除,村委会将进行补偿。

  即便如此,萧振华的心里一直没踏实过。“尤其前段时间,看政府治理小产权房的力度很大,担心自己的房子被拆除。”他说。

  从2007 年开始,中央多次启动小产权房清理整顿。但由于没有统一的小产权房处理政策,各地对现存小产权房的处理力度并不一致,如北京、三亚主要形式为拆除、没收、罚款,相对严厉。2010年,北京对小产权房“水岸江南”强制拆除,被称为国土资源部“一案一处理”新政“第一大案”。北京2012年9月、2013年6月陆续公布的85处小产权房名单,太玉园、环湖小镇、月亮湾晓镇项目赫然在列。

  对于小产权房的治理方案,2012年3月,国土部官网上曾发布关于现存小产权房的处理新思路,即先清理后治理。其中,“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。而其后的治理工作,则主要针对已售的存量小产权房。

  如今,针对已售的小产权房,一种提法正在逐渐走热:对已形成的小产权房,按不同情况补缴一定数量土地出让金,解决现存小产权房历史遗留问题。这一提法出自国研中心近日公布的“383”改革设想。

  补缴土地出让金,解决小产权房的历史遗留问题,并非没有先例。近日,南京市大型小产权房项目——七彩星城小区,多位业主接到通知,可更换购房合同及办理银行按揭等手续。由于该项目在2007年开盘,建设时土地性质是集体土地,这也意味着小产权房顺利实现“转正”。

  在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来,补缴土地出让金,解决小产权房的历史遗留问题,比任之处于一个不合法的状态,是一个明显的进步。

  蔡继明称,解决小产权房的历史遗留问题,首先应严格设立一个合理的时间节点,节点后的新建小产权房一律严惩不贷。在限制新建小产权房的基础上,对已有小产权房的遗留问题,如在宅基地上建设,符合城乡统筹发展规划及土地利用规划的小产权房,可让其补办相关手续、补交相关费用之后给予正式产权,或政府通过收购将其转变为保障房。对一些违反城市规划,建筑质量存在严重问题的“小产权房”,采取改建或拆除的办法。

  基层政府和上一级地方政府,正在进行一场多年来的利益博弈。作为产物的小产权房,无疑将带着极为浓重的历史色彩。

  天则经济研究所对北京、成都、深圳等城市的调查显示,小产权房在一线城市较为突出,往往随着当地住房商品化,地方政府和开发商以新农村建设、城中村改造等名义在房价高涨的情况下获得巨大利益,村集体、农民也想参与房地产增值过程中发展起来的。“小产权房”屡次受到打压,归根到底是盖在农村集体土地上,不能上市交易,造成地方土地出让金或其他税费大量流失。但如没有基层政府参与默许,“小产权房”开发、建设、交易、转手等环节不会如此顺利。

  中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示,地方政府依靠垄断卖地,从农民手里廉价征来的土地转手就以数十倍甚至上百倍的收入卖给开发商。最后土地增值留给农民的还不足10%,这也是专家和普通百姓反对政府垄断征地,呼吁小产权房的确权,合法化的原因。

  全国工商联调研数据显示,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间小产权房竣工规模2.83亿平方米,比“十五”时期增长17.8%。其中,北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成,房价仅为主临近地段商品房的25%-60%左右。

  未来猜想

  对现存小产权房缴纳土地出让金的处理建议,同策咨询研究部总监张宏伟一直有一种担忧:如果购房者补缴土地出让金将小产权房转正,且补缴费用不高,会不会导致执行层面更多的集体土地去新建小产权房,新建小产权房的合法化没有尽头呢?“小产权房合法化虽是大势所趋,但前面农村集体土地入市流转尚未理顺的情况下,现在谈仍然为时过早。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,将农村集体用地直接进入到非农市场,固然能提供大量合法化的小产权房,但地方政府却要面临土地财政减少的境地。一旦农民集体土地进入市场,首先中央要给地方政府增加更多的收入来源,如房产税;另外,也需要建立一系列政策法规来引导农村集体土地交易。

  按现行土地管理法律法规,土地所有权归属分国有土地、农村集体土地两类。从土地用途角度划分,后者又分为农用地和建设用地。其中,宅基地属于非经营性建设用地,乡镇企业用地属于经营性建设用地。综合多方信息可以看出,本轮土地改革主要针对农村集体经营性建设用地。

  推进农村集体用地入市,尤其是农村宅基地流转,被诸多业内人士视作小产权房全面合法化的前提。目前,依照部署,河北邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县将开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作,试点结束期限是2015年6月。

  宅基地入市改革或更为滞后。据了解,国土部仍在制定相关宅基地制度改革的文件。近期目标是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下,探索建立宅基地退出和补偿机制,用经济手段引导和规范闲置宅基地流转。一位不愿具名的国土系统专家解释,从目前迹象看,国土部在部署开展宅基地制度改革试点方面难有较大突破,集体土地直接入市仍然长路漫漫。
  在中央力推新型城镇化建设的背景下,农民集体土地既是市场紧密关注的潜在“蛋糕”,也是大量小产权房赖以生存的基础。而在集体土地入市并没有像预想中迅速推进后,更多人则期望即将召开的十八届三中全会给出明确信号。 

  前述参与农村经济顶层设计的人士透露,农村集体土地入市问题不会一下子放开,十八届三中全会可能把政策内容、边界说出来,但真正的操作方向仍要等到今年的中央农村工作会和明年的农村工作文件。他还表示,在农村集体土地入市流转前,首先要做好农村土地确权工作。搞好确权,集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。在实际调研中,农民普遍反映在政府征地集中建楼的过程中,被拿走的土地过多,腾出来的地应多留给农民。未来确权之后,政府征地的对象就变成农民,一切也都可以坐下来谈了。

  确权是一项基础却复杂的工作,如实测虚测问题,往往会让累计多年的土地矛盾显现出来。在他看来,补缴一定的土地出让金,解决小产权房历史遗留问题之前也多次被呼吁。小产权房问题的解决,涉及到建成的小产权房是否符合城乡整体规划,小产权房建设的土地性质,情况也极为复杂。真正把农村土地确权工作做扎实,谈农村集体用地流转上市、小产权房出路才会更现实。

  按照2013年中央一号文件规定,全面开展农村土地确权登记颁证工作,用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,尽快完成确权登记颁证工作。(.经.济.观.察.报 .宋.磊,降.蕴.彰)


 经适房退场在即 住建部拟提速全国公租房并轨

  [导读]住房保障覆盖面扩大或成行政手段干预房地产市场退出的前置条件。

  在中共中央政治局第十次集体学习时强调”构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”后,作为房地产和住房保障主管部门的住房和城乡建设部(下称”住建部”)已经开始考虑将”公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口。

  为落实政治局集体学习的有关精神,住建部相关司室已经开始汇总”试点”公租房并轨运行的城市有关情况,并拟在年底召开的全国城乡建设系统工作会议上,提出相关鼓励推广要求。与之相关,饱受各界非议的经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消,公租房将成为住房保障的主体,但不会涉及已出售的经济适用房。

  在调整住房保障产品供应结构的同时,住建部也已经初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的系列政策的可能性,这些政策可能包括”降低收入准入门槛””淡化户籍准入标准”等。在住房保障覆盖面扩大成为可能后,行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。

  ”并轨”突破口

  ”10月30日政治局集体学习时提出的总体原则和精神,我们近期就要开始传达并组织相关学习工作。”10月31日,住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报(微博)》记者表示。由于政治局集体会议上强调的原则和精神涉及现有政策执行的诸多方面,住建部已经开始寻求落实的”突破口”。

  ”提速”公共租赁房”并轨”有望成为住建部落实10月30日中央政治局集体学习总体原则和精神的”突破点”。记者了解到,住建部相关部门已经开始收集汇总部分试点”公租房并轨运行”城市的有关情况,并考虑在2013年年底召开的全国城乡建设系统工作会议上提出提速并轨的要求。

  所谓”公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行,然后通过财政发放房租补贴的方式,区别对”城市低保人群””城市中低收入人群”等进行住房保障的手段,对于”低保”人群提供大比例租金补贴,并逐级根据保障对象收入水平,制定与之对等的租金补贴政策,从而完成对应人群的住房保障。

  目前,上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行”公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后,北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理,并逐步推广到全市。

  在收集、汇总试点城市并轨运行情况的同时,按照第10次政治局集体学习的有关精神和原则,”廉租房、公租房”并轨的原则也已经基本确定,即”租补分离、明收明补,根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平,通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施,充实运行管理资金,使公租房可持续运行”。

  经济适用房”退场”

  在10月30日的中央政治局集体学习上,中共中央总书记习近平在谈及住房保障相关问题时强调,要”重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房,加快实施各类棚户区改造”–这恰是住建部试图从公租房廉租房并轨突破,调整完善多层次住房供应体系的原因所在。

  在此过程中,住建部内部已经开始考虑重新调整住房保障铲平供应结构。在加大公租房及其并轨廉租房供应的同时,逐步削减销售型经济适用房供应量,并最终停止供应经济适用住房,地方政府可以根据当地情况,制定有关调整的政策。

  与此同时,对于”经济适用房、廉租住房、公共租赁住房”三房”大并轨”的思路,也已经在住建部相关职能部门的考虑之中。在对可行性进行论证之后,住建部可能牵头制定有关方案,与相关部门和地方政府共同讨论。

  目前,上述思路尚在考虑和研究之中。截至本报记者发稿时,并未与地方政府进行沟通。但是,与公租房廉租房并轨的情况相同,已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构,并轨试点过程中,取消了经济适用房的供应。

  在此之前,河南省郑州市已经开始”三房合一”的”大并轨”试点,原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行,经济适用房不再销售,统一向应保群体出租,由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后,山东省烟台市也开始进行”大并轨”试点。

  记者了解到,对于上述两地的试点思路,包括现任住建部部长姜伟新在内的住建部高级领导均表示认可。姜伟新还曾表示,地方的试点符合中央的政策。对于经济适用房是否取消,各地可以从实际情况出发,根据建设与分配决定是否保留。

  行政干预降低前置条件

  ”在2014年保障性安居工程的任务指标分配中,经济适用房的比例应会进一步降低,公租房和棚户区改造会成为保障性安居工程的主体。”某地方住房和城乡建设厅一位官员向记者分析。

  中国房地产研究会副会长陈国强在分析中央政治局第十次集体学习中习近平讲话时表示,在提及住房保障问题时,公租房和廉租房被”点名”,经济适用房未被提及,很可能在传递未来住房保障供应结构调整的信号。

  一位原建设部官员告诉记者,经济适用房在体制设计之初,分为租赁型经济适用房和购置型经济适用房,原定租赁型经济适用房为主,但由于为应对1997年亚洲金融危机,启动住房消费,购置型经适房成为主流。

  如果经济适用房退场,由于公租房等不能对外销售,实际上将加大地方政府的财政负担。目前,按照政治局集体学习的精神,住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策。

  记者了解到,在考虑加大公共租赁住房供应量的同时,住房保障覆盖面的进一步扩大,也已经提上政府的意识日程。住建部正在考虑通过”地方政府降低住房保障收入门槛””调整住房保障户籍制约政策”等手段,逐步扩大住房保障的覆盖面。

  目前,天津市已经确定调整本地限价房的家庭年收入准入门槛,由原有的家庭年收入3万元以下,提高至4.5万元以下。其他省会级城市,也将陆续开始调整保障房、政策性住房的覆盖面,在近期将陆续调整、公布。

  ”个人认为,习近平总书记的讲话,强调了’政府保基本住房,建立多层次住房供应机制’,强调了市场的作用,但是,就目前而言,住房保障覆盖面的完善,是减少行政对市场干预的重要前置条件。”10月31日,接近住建部的一位权威人士称。(.中.国.经.营.报 .李.乐)


 港媒:中央楼市思路初显 透露多点政策信号

  香港中通社10月31日刊载《习近平“楼市思路”初显 透露多点政策信号》一文,文章指出,10月29日习近平总书记在中共中央政治局第十次集体学习上的讲话透露出中国本届政府的多项政策信号:高度重视楼市难题,将下更大决心解决问题;增加住房供应为未来政策重心。
  文章摘编如下:

  十八大后,中国新一届领导人对楼市的相关言论并不多。因此,10月29日习近平在中共中央政治局第十次集体学习上的讲话格外引起关注。

  第十次集体学习的主题为“加快推进住房保障体系和供应体系建设”,习近平主持并发表了讲话。分析人士指出,这是习近平十八大后首次对房地产市场发表专门谈话,内容十分丰富,有多处重要的政策信号释出。

  其一,高度重视楼市难题,将下更大决心解决问题。

  政治局专门为此进行集体学习,高层的重视可想而知。在谈话中,习近平用了大篇幅谈及问题。他明确指出,存在住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源分配不合理不平衡等问题。习近平表示,必须下更大决心、花更大气力解决好住房发展中存在的各种问题。

  高层的重视,一定程度破除了此前市场认为决策者对楼市“不管不顾”的猜想。习近平“必须下更大决心、花更大气力”的表态,意味着过去一些受到阻碍的楼市政策,有更强硬推进的可能。

  其二,本届决策层希望用更加市场化的手段完善房地产行业,这在习近平的此次讲话中亦表现得十分突出。

  习近平强调“只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求”,政府的职责是为“为困难群众提供基本住房保障”,“要注意尽力而为和量力而行相结合”。

  这预示着,虽然官方会推进保障房的建设,但将坚持房地产以市场自身调节为主,减少政府干预,这将为房地产企业带来利好影响。

  其三,增加住房供应为未来政策重心。

  关于内地房价过高的解决方法,舆论中一直有两种观点:一种认为需要加大调控力度,加快对存量房屋征税,对房产投机与流通降温;另一种观点认为,需要从源头做起,改革土地制度与房屋产权制度,增加土地与房屋供应。

  虽然这两种观点并不矛盾,但习近平的讲话与此次集体学习的主题,都显示出最高决策层对“增加供给”的重视。习近平指出,要千方百计增加住房供应,同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置;要完善土地政策,坚持民生优先,科学编制土地供应计划,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。

  此外,习近平的讲话没有提及“房价”,也引起了高度关注。分析人士指出,这并非无视房价,而是认为价格由市场主导,不应该让政府调控,政府应该致力促进房地产健康发展的长期制度。

  可以预见,“供给优先”的思路,很可能带来土地、产权、户籍等方面的改革,进一步释放房地产市场的潜力。即将召开的十八届三中全会,也可能按照这一思路进行更加详尽的安排。(.中.新.网 .庄.敬.千)


  深圳投资客买小产权房像买菜:半年可挣三五万

  投资者押宝转正预期

  小产权房的合法化问题再次浮出水面。

  一份由国务院发展研究中心公开的、被各界冠名为“383方案”的改革方案在讲述农村土地改革时提道,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

  深圳市规土委一位内部人士告诉记者,解决小产权房的问题已成中央高层的共识,但十八届三中全会即便提到小产权房,也只会是笼统的意见,不会有细则。

  而小产权房转正的消息一放出,深圳不少投资客已按捺不住,开始四处搜寻性价比高的小产权房。不过深圳市房地产研究中心主任王锋认为,小产权房在短期内不可能转正。“要解决也要先解决村委集资建房的违法问题,然后才是购买环节的问题。”他说。

  投资热潮再起

  10月30日下午2点,深圳某商业银行的3位客户经理以拜访客户为名溜出了办公室,直奔光明新区塘家社区融域名城售楼处。在听说小产权房可能转正的消息后,他们萌发了投资小产权房的想法。

  尽管是周三上班时间,但记者随行到达融域名城时,现场已有十多位看房的人,有的是自住,有的是打算投资,而认为不可能拆除、风险不大是他们的共识。“商品房限制多、门槛高,不适合再投资,小产权房是新的蓝海。”现场一位看房者这样告诉本报记者。

  据售楼经理陈先生介绍,融域名城是由村委集资建设的统建楼,属于深圳小产权房的一种,占地面积约1.7万平米,而总建筑面积达到16万平米,容积率接近10。已建成的有10栋房,每栋30层,总共1600套房。

  该村委做过市场调查,认为这种楼房的需求较大。陈经理也告诉本报记者,该统建楼购买者中的八九成是自住,目前二期仅剩100多套尾房,均价6300-6500元/平米,而去年卖一期时,价格还有四千多一平米的房子。业主购买时可以分期3年贷款,在年利率6.765%的基础上打9.9折,100平米的3间房,首付32万元,另外可贷款32万。

  一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示,深圳一季度有73个违建楼盘在售,房价最高已达7900元/平米,均价为4000元/平米。提供银行按揭贷款或分期付款的楼盘共31个。其中,银行按揭贷款期限最长的是光明新区某楼盘,首付五成,最长10年分期月供。

  可提供贷款的小产权房让投资客更加心动。上述商业银行客户经理杨洋在看完周边交通和产业布局后,便打算贷款购买一套两室69平米的小产权房。他认为这种投资的风险不大,也方便转让。

  陈经理说,购房合同是由村委出具“共同出资建房合同书”,再由律师见证,除村委确权费50元/平米、500元律师见证费以及200元绿本制作费外,不再收取任何其他税费,将来转让也可以让村委或者其他中介代卖。

  已经于2012年购入两套小产权房的张律师在听说“383”方案的相关表述后也很兴奋。“圈子内都高兴坏了。”他说。他所购买的两套小产权房在深圳龙华梅林关惠鑫公寓,都是28平米的单房,15万一套,每月收租1200元。

  而惠鑫公寓管委会王先生告诉记者,因需求太旺,目前这种单房已涨至25万一套,且没盘放出来,近期前来买房的人倒是不少。

  在宝安区专门代理公明街道内小产权房买卖的中介徐先生近日接到本报记者咨询买房的电话时,已没耐心做风险分析。“没有买过小产权房的人觉得是冒险,买过的人再去投资就跟买菜一样。”他告诉记者,公明片区的农民房(小产权房的其中一种)单价只要两千多,十几万就可以买两套房,每月租金至少有一千多。他还告诉记者,这种房子的风险几乎可以忽略不计。“房子即便拆迁,村委至少会把本钱给你。”他说。

  徐先生说,他手头购买小产权房的人,投资和自住比例各占一半,投资客买过来,半年再卖掉,可小赚三五万元,而交易手续费很少。“不夸张地说,近期周末找我看房的人,不比排队买苹果手机的少。”他告诉记者。

  能否转正?

  上述深圳市规土委内部人士告诉记者,关于小产权房的问题,必须要先等中央指导性意见出来,各地才好操作,每个地方情况不同,实施情况自然也不同。

  “深圳小产权房占了一半,政府若强行拆除将引发社会动荡。”一位小产权房的投资者这样告诉记者,而这也几乎成了所有购买小产权房者的共同心态。

  王锋告诉记者,深圳此前对部分违法建筑确权发房产证,是针对本地农民,没有涉及到出售给外来人的统建楼或集资房,这些房子各种手续都没有,违法性质较严重。

  尽管政府每年在强调对违法建筑的查处,但深圳每年仍有大批的小产权房拔地而起。相关部门公布的数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平米,是深圳市总建筑面积的49.27%。

  据统计,全国范围目前小产权房总量可能已超过70亿平米。市场分析人士认为,如此巨量的供应一旦合法地进入市场,对房价势必造成猛烈冲击。

  “补地价是肯定的,不然对商品房不公平。”上述深圳规土委人士表示,小产权房转正其实对政府而言也有利,可收地价,交易又可收税。

  “若能转正,这将是比商品房回报率更高的投资。”杨洋认为,即便补地价也是象征性的,肯定比商品房的地价便宜。

  近几年来深圳一直在清理违法建筑,一类是农民的私宅,另一类是村集体经济组织合建的统建楼,均属于小产权房。1999年3月5日之前建的违法建筑,目前基本上已全部领到绿本房产证,每平米只需补交几百元的地价,而这一时间节点之后的小产权房目前仍在处置中。

 
  “村委违规建房都没有解决,更别说小业主买房,已是违法再加违法,不可能强迫政府解决你的违法行为。”王锋认为,土地改革很复杂,配套方案需要时间来反复验证,这类小产权房有关部门还在调研,短期内不可能发正式房本,就好比房产税,“十四大”就提出来,直到“十七大”后才试点,现在都“十八大”了也没推广。

  深圳市查违办新闻发言人柏军胜曾告诉本报记者,违法建筑必须符合城市总体规划、土地利用总体规划,以及安全、消防、环保等要求,才能进入到合法化处理程序。

  “转不转正都无所谓,1年时间我已经收回两万多租金,且卖出去随时有人接盘,非常抢手。”张律师表示,已做好长期投资的打算,如果能转正当然更好。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁认为,小产权房涉及群体庞大,不解决问题只会越来越严重,政府也没法利用土地,但解决对房价肯定有影响,政府需要衡量市场影响,不能一刀切,如果建筑质量、消防等合规,符合规划的可发证,不符合要求的提出整改,分类分批解决。(.华.夏.时.报 .陈.小.瑛)


 楼市市场化改革“最高一课”:变抑需求为增供给

  过去的十余年间,“楼市是个政策市”,这已经成为业内心照不宣的判断。如今,新一届政府对楼市调控的政策思路已经发生重大变化。

  据新华社消息,10月29日下午,中共中央政治局在进行第十次集体学习时,首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态,而这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。

  从今年年初的“国五条”之后,楼市进入了漫长的政策缄默期,连高层领导关于房地产调控的提法都鲜有见到。十八届三中全会即将召开之际,决策层这一罕见的正面表态,无疑为楼市调控长效机制释放了方向性的信号。

  “这意味着,此前以行政抑制为导向的政策调控方式将正式全面转向,这实际上是为未来房地产的长期政策导向定调。”国务院发展研究中心一位负责人告诉记者,“以政府与市场明确分工为思路的房地产长效机制现在已经基本定稿。”

  市场之手:增加供给

  与此前决策层给出的“回归房价”药方不同,在新华社报道中,习近平的讲话没有提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去经常出现的惯用词语,却强调了住房领域的市场化改革和经济功能。

  针对如何利用市场化改革解决居民“住有所居”的目标,习近平指出,要千方百计增加住房供应,加强顶层设计,加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

  此前,住建部政策研究中心主任秦虹在接受记者采访时表示,在上一轮楼市调控中,全国49个城市实施了限购政策,这些政策在抑制投机投资性需求上取得了一定效果。但目前看来,限购、限贷的城市房价仍在上涨,这只能说明市场供应难以满足自住性需求的增长。而在此次中共中央政治局的集体学习课上,秦虹正是主讲人之一。

  事实上,楼市调控自限购政策执行以来,业内各方认为诸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等问题,实际上可以通过市场的手段加以解决,而不是单纯地采取一刀切的限购、限价办法。

  “目前,出现房价明显上涨的主要是一线城市和二线热点城市。”根据秦虹的分析,在这一轮房价上涨中,投机投资性需求不再是主要推手,更多的是源于自住性需求。

  数据显示,今年9月份,一线城市的新建商品房库存进一步降低,四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降到了目前的19.98万套。

  值得注意的是,在增加供应方面,北京在不久前刚刚出台的“京七条”中,就提出了要在今明两年推出“自住型商品房”7万套,售价比周边商品房低30%左右。

  “若北京这个目标达成,供应量足以对京城楼价造成明显影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示,北京新出台的“自住型商品房”,或许是房地产市场化改革的“先行版”。

  首提“福利陷阱”

  虽然没有明确的“降房价”目标,但习近平对“以政府主导的保障性安居工程体系和以市场为主导的市场体系”的顶层设计态度坚决。

  按照此前公布的“十二五”规划,未来五年全国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

  而在此次集体学习中,习近平重申了这一任务,并指出这是政府对人民作出的承诺,要全力完成。

  不仅如此,在习近平的讲话中,他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

  “现在保障房制度中存在的最大问题是分配问题。”国务院发展研究中心负责人表示,由于保障性住房并未完全实现资源优化配置,许多低收入人群仍望房兴叹,而保障性住房存在的套利空间则被资源易得者占据。

  事实上,据记者调查了解,目前各地的公务员和央企国企职工总能通过各种渠道以超低价享受定向经适房的“豪华福利”,然后进行高价出租或出售。

  “目前,可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上,政府还没有一个有力的措施或手段进行管控,使得很多保障房最终变成权力寻租的渠道。”陈国强称。

  与之相比,公租房由于不能买卖,因此承租人通过出租获利很少,反而较少出现转租的情况。

  “此前,住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研,对目前存在的各种保障性住房有一个比较全面的了解,这在习近平总书记的讲话中也有所体现。”上述国务院发展研究中心负责人表示,“讲话中两次提到了公租房,而对经济适用房、限价房等却没有提及。”

  不过,目前的情况是,地方对回报率低的公共租赁住房缺乏兴趣,同时,地方政府因为受资金限制保障房建设进展缓慢,已建的保障房因为配套缺失而出现了“空心化”。

  对此,习近平表示,要完善财政政策,适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度。这似乎意味着在地方财政乏力的情况下,中央财政支持或将再度加码。

  土地改革成为突破口

  习近平表示,解决群众住房问题是一项长期任务,还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。

  这样的表述令业内对建立长效房地产调控机制的预期进一步升温。

  上述国务院发展研究中心负责人表示:“对于通过市场解决的问题,财税和金融改革将先行一步,土地问题更多将放在城镇化进程中解决。政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上。”

  而依据国研中心近期公开的“383”方案,土地流转可能会有较大突破。近期,包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号:温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。

  今年上半年,国家对于土地出让的管制力度较以往减弱。国土部发布的数据显示,上半年我国建设用地供应总量同比保持增长,其中住房用地供应增长36.9%,高于近5年同期平均水平。 
  “目前,一线土地市场明显过热,各地地王频出,这给后市带来了不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为,习近平关于保障房和棚户区改造的表态,透露出下一步楼市调控继续以稳为主,但土地市场方面,则会通过土地流转扩大土地供应来降温。

  但是,在习近平的讲话中,以往被认为是“解决房地产市场问题的利剑”的房产税扩围,却没有被提到。

  “房产税扩围工作肯定是要继续进行的,但这项工作仍处于试点阶段,全面放开仍需时日。”住建部一位官员对本报记者称。

  与此同时,记者了解到,在“房地产调控长效机制”的草稿中,仍然保留了通过政府调控手段确保房地产市场稳定的“运用空间”。

  “在目前的市场形势下,行政化限购手段的退出,仍然需要两个前提,一个是替代政策,另一个是合理的分步分地区退出。”上述国务院发展研究中心负责人表示:“在市场较热的一线城市和二线热点城市,行政化手段仍然有效,但对于其他库存较高的二三线城市,限购等手段反而会加剧供需矛盾。”(.华.夏.时.报 .董.映.颉)


  限购催生的利益链 环首都经济圈购房社保造假调查

  楼市限贷政策在环首都经济圈一些地方已经成为一纸空文。

  2010年9月29日,环首都经济圈内的固安、燕郊等地出台了被称为史上最为严厉的房地产调控政策,对不能提供当地一年以上社保证明和纳税证明的外地购房者一律不予放贷。记者日前调查发现,环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限贷政策。

  一位接受采访的律师表示,开发商和外地购房人进行恶意串通,通过虚构劳动合同的方式来补缴社保或伪造社保证明,并最终骗取在当地购房资格的行为,这很明显是典型的违法行为。一旦被查实,开发商和外地购房人均必须承担相应的法律责任。

  限贷形同虚设

  对于环首都经济圈的楼市来说,2010年9月29日是一个分水岭。由于在环首都经济圈购房的大多数是来自在北京工作的外地人,无法提供当地一年以上社保证明和纳税证明,所以调控政策出台后,环首都经济圈的楼市销量迅速跌入谷底。为了走出销售困境,房地产开发商采取了多种办法应对这种限贷政策。

  本报记者连续多日在北京附近的固安等地采访了解到,当地的一些开发商宣称可以为外地购房者办理本地的户口、提供一年以上的社保、纳税记录等证明,从而让购房者享受与河北本地人一样的贷款政策。

  在固安当地一家楼盘的销售处,一名销售员表示,他们有三种办法可以让外地人在本地的银行成功办理房贷。首先是开发商可以为外地购房者办理一年以上的本地社保证明;另外就是开发商可以免费帮助购房者把户口迁到固安;此外,如外地购房者缴纳9000元钱,开发商可以帮助外地购房者办理一年以上本地纳税证明。”固安这边卡得不是非常严格。”这名销售员一再劝说记者不要有顾虑。

  固安另一个楼盘的销售员称,他们楼盘目前外地人购房只有两种方式,一是可以将户口迁到固安,但迁户口是10000元一个人,此外就只能全款买房了。这位销售员说,现在暂时迁不了户口,但可以先准备好资料和迁户口的费用,什么时候可以办再通知。

  ”外地人在固安买房,不管是迁户口还是搞社保证明、纳税证明都是需要花钱的。有些楼盘号称免费帮你办社保证明,但那边楼盘的销售价格非常高,一平方米要高出别人许多,这些费用其实还是买房者自己掏了,所谓羊毛出在羊身上。”这名销售员说。

  固安另外一个楼盘的销售员则称,他们可以协助外地购房者取得当地的社保证明。

  此外,固安一些楼盘的销售员还表示,如果购房者在北京有13个月的社保记录,也可以不花钱在合作的银行做贷款。销售员透露说,与他们合作的银行来自北京,所以购房者在北京有13个月的社保记录也能在固安贷款买房。

  记者调查获悉,环首都经济圈内的多个城市存在开发商为外地购房者提供社保证明、纳税证明等方式,使外地购房者获得在当地贷款的资格。杨女士在北京打拼了多年,一直想在北京买一套属于自己的房子,但面对北京日益高涨的房价,杨女士深感力不从心。无奈之下,她只好将购房的地点选在了距离北京三十公里外的燕郊。今年7月,杨女士在燕郊买了一套60多平方米的商品房,加上契税等费用一共花了70多万。由于不具备贷款资格,杨女士在缴了一万多元给中介后获得了一年的社保证明,从而顺利地在银行办理了房贷。

  造假路径

  环首都经济圈社保、纳税手续大肆造假的原因,是北京地价与房价快速上涨导致一部分购房者向环首都经济圈楼市外溢。除此之外,一部分经济实力有限的养老型、改善型需求的购房者也把目光转向了环首都经济圈楼市。

  一名业内人士告诉记者,补缴社保的程序其实并不复杂,用人企业给员工补办社保,只需要用人企业前去办理时提供劳动合同、申请报告和补缴社保人员的财务证明等材料即可。如果开发商找到这类专门办理社保的中介公司按照这样的方法操作,就能轻而易举地拿到社保证明。

  据记者了解, 一些公司替人补缴社保,是钻了我国社会保险法规的空子。根据养老保险规定,员工在企业工作期间没有缴纳或少缴养老保险费,可以要求企业为其补缴养老保险费。由于审核时存在一些难度,所以就有人通过虚假挂靠或虚构劳动合同关系取得了一年以上的社保证明,取得了购房资格,从而最终获得了银行贷款。

  ”突击补缴个税和补缴社保的方法差不多,也要挂靠公司。只要公司在办理个税网上申报时做’增员’处理,把购房者的名字加上去,就可以按最低标准补缴一年个税。”一名熟悉内情的业内人士称。

  上述业内人士表示,如果社保部门、地税局、银行以及房管局等部门在审核外地购房者提供的社保证明或者纳税证明时能够多花些时间,还是能够甄别出购房者是否存在通过虚构劳动合同,伪造社保、纳税证明材料,骗取购房资格等违法违规行为。比如,税务部门只要对个税和社保的数据进行比对,便可以发现是否存在虚假申报。”对一些外地购房者比较集中的楼盘,如果房管局等职能部门进行集中检查、核实,一定能够发现造假的情况的。”他说。
  面对在环首都经济圈多地出现的社保及纳税证明的造假问题,记者在固安采访期间,当地社保、地税、房管局等管理部门却都不约而同地保持沉默,婉拒了记者的采访。(.华.夏.时.报)


  二套房7成首付再现 叠加效应或直达2014

  记者获得深圳人行最新信贷政策通知显示,自2013年11月6日起,二套住房信贷执行新政策。按照新政,只要在银行有贷款记录的,无论家庭手头上是否持有物业,再次买房,向商业银行申请个人住房抵押贷款,首付比例将由原来的60%上调至70%。

  继今年4月北京二套首付下限提升至70%后,深圳在日前作出上述调整。以一套全款200万的住宅为例,提高到7成,意味着要多支付20万的房款,这对刚需人群来说,压力并不小。全国性二套房首付60%的政策出于2011年1月国务院常务会议。

  美联物业研究总监徐枫分析,虽然该措施仅针对深圳市场,其他一线城市可能都将关注深圳楼市信贷政策的效果。

  北京中原地产总监张大伟认为,二套房首付提高到7成,这一政策的影响主要在心理层面,更多是代表了释放继续调控的可能性,银行也有降低金融风险的考虑。

  中短期效应可能叠加

  一线城市加码调控可能对四季度市场走势有明显影响。美联物业认为提高首付至7成的效果将很快显现,深圳一、二手市场都会受影响,楼市交易量首先将会受到打击。

  根据其预测,该措施短期内将严重影响深圳300万-500万元物业的成交,目前这部分成交占深圳住宅市场1/4至1/3左右的成交份额。接下来,一次性付款的比例在现有基础上将有所上升,将可能达到15%-20%。

  事实上,深八条加上信贷紧缩已经对深圳楼市产生影响。深圳中原地产数据显示,10月中原(深圳)领先指数为389.8点,环比上涨1.30%,同比上涨了19.31%;全市七区188个样本楼盘成交均价为27495元/㎡,指数环比涨幅较上月相比大幅收窄,为今年以来最低值。

  克而瑞报告指出,今年最后两个月,部分城市市场的上升局面有可能被打断。在北京和深圳出台地方新政之后,预计包括上海、广州在内的部分今年以来房价快速上涨的核心城市,政策面或多或少都会有所收紧,这将改变当地市场的整体氛围,从而促成成交量价增幅在年底有所收窄。

  中期来看,进入2014年后,随着2012年下半年之后大量成交的土地集中进入项目开盘期,加上年初各地预售证审批有可能出现的阶段性放松,重点城市市场供应规模预计将明显上升,届时房价上涨的源动力将被真正削弱。

  数据也似乎佐证这一点。万科三季报透露,其监测的14个重点城市三季度住宅成交面积同比下降5.7%,新房批准预售面积环比二季度增长5.6%;截至9月底,重点城市的库存去化周期,由6月底的10.4个月略微上升至11.4个月。除个别城市外,房价并不存在普遍性上涨的动力。

  在世联地产董事长陈劲松看来,2014年将更是不轻松的一年。”今年房企新开工明显加大,意味着明后年供应量将上升,而流动性有收紧倾向,未来不能盲目乐观,”他对记者说。

  一线城市政策加码预期升温

  深圳此次的新政,在20多天前就已埋下伏笔。10月11日,深圳出台的”深八条”中提到,要”抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等措施调控房价”。不到一个月内,商业银行即将此项措施落实,令市场倍感突然。

  深圳业内分析人士认为,此次新政的出台,缘于包括深圳在内的一线城市年内房价涨幅屡创新高,使地方政府面临极大调控压力。

  根据国家统计局数据,北上广深一线城市新房均价远远超过年初制定的房价调控目标。涨幅超过10%的城市则达到了15个:北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、郑州、福州等。

  紧跟深八条,北京也已推出京七条稳房价。克而瑞研究中心分析师杨晨青认为,深八条、京七条透露出的信息,反映出房地产调控的主要发力点正在从中央下移到地方的趋势性变化。

  ”以往的房地产调控,总是从中央层面对所有城市制定统一的标准,比如国八条等,造成各个城市之间冷热不均,而目前这种中央制定一个笼统的目标(例如房价控制目标),各个地方政府根据自身情况因地制宜地制定地方性政策,成为了楼市调控的新特点。”杨晨青说,深八条、京七条,都是对这种框架的一种回应。在此前,温州等城市根据当地市场表现适度放松了限购。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,不同城市市场之间出现”分化”,是导致不同城市的调控政策”分化”的原因。

  同策咨询的研究显示,目前一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险。而三四线城市由于房源供应充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不足,尤其是芜湖、舟山、温州等城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

  ”房地产市场出现一种趋势性的分化,过去房地产市场是一二线城市带领三四线城市同方向发展,现在一二线城市和三四线城市是反方向变化”,国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在近期一次会议上提到,三四线城市呈现”双松”状况,就业吸纳能力不足,刚性需求有限;过去房子盖了很多,供大于求;另一方面,地方政府财力下降以后,还需要卖更多土地获得土地财政收入,所以土地供给也是宽松,导致过度炒作的三四线城市房价已经开始下降。

  中央层面着力长效机制

  中央高层对房地产调控的思路,亦可从新近的动态中可窥一端倪。10月29日,中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,中共中央总书记习近平强调,”要千方百计增加住房供应”,但未提及”调控”。
  这一度被市场解读为对房地产宽松的利好消息,10月30日地产板块大涨,高周转、主攻普通住房的地产股如万科、保利等涨幅明显,阳光城更报收涨停。
  张宏伟认为,从政策信号来看,未来是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,没有强调限购等行政化手段和措施,楼市长效调控机制或许借机逐步推出形成。
  所谓长效机制,首先是要增加供给。世联地产研究总监吴志辉认为,”京七条”通过增加”自住型商品房”供应来保持北京房地产市场的平稳健康发展,甚至鼓励社会资源纳入供应体系,是地方调控思路向中央靠近的一种模式。

  ”其他地方政府根据当地情况因地制宜,推出各版本的增加供应政策的概率增加。” 杨晨青指出,其余增加供应的方式包括加快推地以及房产税的出台。

  杨晨青认为,除了加快农村集体用地流转以外,通过房产税逼出闲置空房进入市场或许也是未来可能实施的路径之一;还有将完善财政政策,增加对保障房的投入力度;金融政策也有望扶持企业进入保障房领域,房地产融资渠道或将进一步打开。(21世纪经济报道张晓玲)

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