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土地市场风向逆转,国土局长上门推销卖地!

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今年上半年,中国土地流拍超800宗。其中,天津、石家庄、成都、青岛、西安、深圳、北京等城市土地流拍率上升较快。

土地流拍为什么会越来越多?

其实原因都大同小异,不外乎这几种:

第一:因为新房限价不放松,开发商不敢再拿地。很多城市2016年的高价地现在都被套牢了,比如南京、厦门、成都、苏州、杭州、广州这几个有代表性的地方,限价太狠,比如2016年有的房企地价到了4万,现在周边新房限价4万,2年了一直不放开。

如果地价没有明显下降的情况下,你让房企还怎么敢去拿地,拿了不等于亏钱吗。

第二:房企的资金压力增大了,确实不可跟2016年同日而语,因为金融去杠杆,央行对房地产调控的窗口指导,债券和信托、ABS这类融资的成本上升明显,回款也慢。2018 年 7 月,一年内房地产信托预期收益率 8.1%,较 2017 年末上升 0.4 个百分点。一家民营的房企人士告诉我,他们的融资成本基本上在10%以上了,这还是前50强,50-100强的在12%以上。

有多少钱干多少事,没钱少干事。

长沙一家房企的投资部人士告诉我,主要原因是房企的资金比较紧张,现在项目去化速度慢,回笼资金慢,金融机构放款也慢很多了。

市场预期差,好位置也不抢了,之前这种位置的商业用地比较火爆。

第三、有的地要求太多,土地配建复杂,地块非热门区域地块。甚至还要无偿配套学校、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价,导致房企积极性不高。

第四:现在地价没有明显下降,除了个别城市,比如厦门,相比2016年下降百分之二三十很常见,所以底价和低溢价成交的比较多,还不至于流拍。

成都一位房企投资部人士告诉我,现在不敢轻易拿地,主要是因为市场预期变了,他说了几个方面:

“第一、集团给的预期非常低,之前我们做土地价格测算的时候,会把房价涨幅加上去,现在不能加涨幅了,对后期市场非常谨慎。

第二、现在各大房企,把二手并购作为拿地的主要方式,因为付款周期更为灵活,而且价格比公开市场更低。

第三、大家普遍的预期,现在不是最佳拿地的时期,土地方没有完全转变,还是觉得市场非常好,只有大家市场转变的时候,才是拿地的机会,等10月以后吧,现在也不着急。

第四:现在各地州的国土局长会找我们沟通,你们愿不愿意拿地,我确保你底价拿地,但有的地价还是超出我们预期。”

但土地流拍这个其实并不是什么市场主流的情况。就全国而言,现在的土地出让金,和土地出让面积,依然是非常大的。我们要看的是全局。

看下面这个图: 2018 年二季度以来土地市场流拍现象有所增加,上半年百城流拍率较 2017 年的 9.7%上升 0.4% 至 10.1%,但仍远低于 2014-2015 年高达 15%以上的流拍率水平。

大家不用担心流拍率上升,土地的供给量就会减少,从而房价会上涨,地方政府比你还焦虑的很,因为财政空缺大,需要卖地啊,那怎么办呢?加大供应数量啊,1块流拍,我卖2块,2块流拍,我卖5块,10块好的地总能卖出几块吧,所以不要看流拍了多少,你要看全年总共卖出了多少土地。

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天津、石家庄、青岛、成都、西安土地出让金对当地财政贡献较大,占当地本级财政收入的 25%-35%。

尽管流拍率有所上升,但上述城市 2018 年上半年赤字率并未较 2017 年有明显提升。

这是为什么呢?

这很可能就跟加大土地供应密不可分了。

2018 年前 7 月全国土地出让收入 3.2 万亿,同比增长 35.1%,完成全年土地出让计划收入的 58%。 从过去四年来看,除 2015 年以外均超额完成年初土地出让计划。

今年前 7 月,百城供地同比增长27%!基本上除了一线城市外,大部分二三四线城市卖地还是非常积极的,不然没钱搞投资建设啊,GDP从哪来呢,公务员工资怎么发呢。

所以说,土地流拍越来越多,未来房价就要涨?你多虑了!调控深度期来临,远的我不说,至少未来一两年内,很多一二线城市,跌的概率远远要比涨大多了!

你看看上面那个图的流拍率,2009、2010年多高,2011年-2015年全国大趋势还不是照样经历了深度调整期。

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