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专家热议深圳小产权房能否转正问题:深圳尝试让小产权房合法是务实之举

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深圳市四届人大常委会第二十八次会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,规定经普查记录的违法建筑,除未申报的外,符合确认产权条件的,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。这标志着深圳的农民房和统建房(统称“小产权房”)即将从幕后走到台前,转正为可以交易的商品房。

尽管有关政府部门一再申明小产权房不合法,提醒消费者当心购买风险,也多次有官员表示要严查小产权房问题,但是,小产权房却一直热销,有很多人买,房源也很充足。

小产权房普遍存在,法不责众,是政府不能对小产权房采取强制措施的重要原因。那么多的人购买了小产权房,如果强行没收、拆除,众多购买者的利益能不管?凡是购买小产权房的,基本上是中低收入家庭,如果有钱,有几个人愿意跑到那么远的城市边缘购买贴着“不合法”的标签的小产权房?对于这些弱势群体,不能不考虑他们的生存需要。另外,小产权房中有很大比例是乡、村政府组织开发的,因为有基层政府参与其中,处理起来也非常棘手。

禁不了,让其以现在的形式存在,也会产生众多的问题。小产权房毕竟是不合法的,交易不受法律保护,万一交易中出现纠纷,法律处理时将显得很尴尬。学者在对“画家村案”的分析中,早就指出这一问题。艺术家李玉兰购买了“画家村”村民的房屋,但后来村民嫌当初交易价格低而要收回住房,最终,李玉兰的购买行为被判无效,但是李玉兰的赔偿要求也获得支持,获赔28万元。农民获得这个房子后,因为不能拿来交易,房子卖不出去,拿不出钱来赔偿购房者;购房者在拿到赔偿之前,可以不移交房子。这样,无论是当初的买房者还是卖房者,都无法兑现自己的利益。

有人担心,小产权房合法化,可能会造成土地廉价使用、土地资源浪费的问题。这个担心其实是多余的。小产权房合法化时,必定会补交一些费用,深圳的“处理决定”,明确提出予以处罚和补收地价款。补交多少费用,政府可以根据实际情况决定,既体现土地资源的价值,又能照顾购买者的利益,让他们接受。

有人指出,政府有关部门之所以反对小产权房,就是因为小产权房是在农村集体土地上建的,国家没有从中得到土地出让费。事实上,通过小产权房合法化,政府从中收取有关费用,是弥补国家土地使用损失的唯一办法。否则的话,小产权房就这么非法地存在和发展,国家禁不了,连土地收益也拿不到。

也有人指出,小产权房合法化后,将对商品房造成很大的冲击。事实上,它对住房价格的影响不会有想象的那么大。小产权房之所以价格低,有两方面原因:一是土地价格便宜,二是处于非法状态,只有那些不惧风险的人才会买,从而影响了小产权房的销售,因而价格不可能高。如果小产权房合法,这两种状态都会结束。一则政府收取相关土地费用,会抬高房价;二则小产权房合法化后,买的人就会大量增加,需求增多,房价自然也会随之上涨。

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