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深圳小产权房有可能成为全国拿到房产证的第一例? 专家:保护农民长远利益最重要

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2009年5月21号,深圳市四届人大会议通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定,这标志着深圳小产权房有可能成为全国拿到房产证的第一例,中央台记者刘玉蕾就此对房产界多位相关人士进行了采访。

小产权房实际上是村组织政府或开发商打着新农村建设的名义出售的建筑在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的商品房,由于小产权房没有土地出让金,也没有开发商获取高额利润的环节,所以,其价格一般是同地区商品房价格的三分之一甚至更低,因此,有大量的城镇居民不惜顶着产权风险购买小产权房。此次深圳小产权房转正拿到房产证,实际上就把本来得不到法律认可和保证的乡产权房合理化,这是否也意味着一直以来困扰各界的土地流转问题和土地出让金问题被合理解决?对此中国人民大学不动产研究中心况伟大副教授是积极肯定的观点。在他看来,深圳的这一做法至少对农村经济的稳定,城市化进城发展以及农村产权制度的改进起到了推进作用。

况伟大:“我认为在经济发展的地区,农村居民的收入不是依赖于农业,而是依赖于非农产业,包括社会保障比较发达的这些地区,在这种情况下,小产权我认为是需要进行改革的。改革有几个好处。第一个有利于城市化的推进。第二个有利于土地资源的合理配置。当然,一个好处是能够提高农民的收益。”

由于深圳市表示将在处罚和补收地价款后,按规定依法核发房产证,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士一直对记者说土地补偿金怎么补很重要,这是有效解决小产权房的一个关键。

尹中立:“这个事情是需要解决,但是需要很慎重的解决,比如补偿的标准不能太少,也不能太多。你至少要让那些小产权所有人不能负担太重,但是也不能让他占到很大的便宜,因为差价越大就会导致小产权房与商品房利益的空间越大,有更多的小产权不断的产生。补充多少钱是很重要的问题。”

继续面对全国大量的小产权房,尹中立说我们不能简单一刀切的全部拆除重来。但正处在住房土地转轨的情况下,他又很担忧,深圳在其特殊环境下的探索,如果放在全国,搞不好还可能产生更多的负面效果:“深圳很特殊,它农村城市化的进程已经超过所有的城市,在这儿试点可能比其他地方可行程度更高一点。一个暗示,小产权房离合法化已经越来越近了,对现在的小产权房起到一个推波助澜的作用。甚至会冒出更多的小产权房。”

住房和城乡建设部政策研究中心住房与房地产业文林风副处长则完全不认同深圳的做法。

文林风:“我个人感觉会扰乱这个市场的秩序,这样很难界定,这个房子有可能是开发商和村集体联合盖的,也可能跟村民利益没有关系。好多都是跟村民利益没关系的,当时卖房的收入可能已经被各方瓜分完了。”

文林风表示,这当中也包括一部分农民获得了补偿,但从长远看,农民利益的保护,耕地的保护更是不可被眼前利益忽视的大问题:“我们还要保护农民的长远利益,保护耕地。农民把短期利益,把宅基地卖了以后,以后真要贫穷的话没有归宿,这可能是政府比较担心的一个问题。”

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